洪山区房地产合并评估怎么做 土地评估 评估公司

房产评估的依据有哪些？
1、看房龄
房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。
2、看户型
市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。
3、看楼层
楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。
4、看朝向
南北朝向的房子喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因。
5、看装修
装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加；如果装修时间**过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。
6、看位置
房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格会偏高。
7、看配套
消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。
房产评估方法
目前市场上应用为广泛的也是为评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:
1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和价格；
2、周边小区类似房源的挂牌价和价格；
3、所在小区和所在板块的房价走势；
4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

房产评估价值方法是什么？
1、委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。
2、然后委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如果房地产估价单位没有异议，可视为接受委托。
3、接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。
4、资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。
5、估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。

房产评估的方法有哪些?
1、重置成本法
对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的并计取一定的建设利润得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
3、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法，房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
4、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

房屋评估怎么做？
1、成本法
成本积算法，即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
2、重置成本法
它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
3、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已的或评估过的）与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
4、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
房屋评估其实并不难理解，房价评估是对房子的价值做一个简单的概括，这样能够让我们清楚的知道房子的价值。房屋评估怎么做？评估方法并不难理解，不过这种都是交给专业的评估公司来做，不过，对于想要卖房的朋友来说，了解清楚房产评估价值方法是什么是很重要，只有知道评估方法，这样才能保证利益，减少不必要的纠纷。
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