一、报告的构成

报告名称为《**地块国有土地使用权市场价格评估——为该地块补办相关法律手续、补缴地价款提供价格参考》，采用“地块名称+评估对象+经济行为关键词”的模式，未体现土地评估报告等字样，和房地产评估、资产评估的约定不太相符。

报告分为摘要、评估对象界定、土地估价结果及其使用和附件4部分，这和传统的房地产估价报告差异比较大，比如没有分结果报告和技术报告等，后来查了一下主要是土地评估相关规范要求；要素要点和房地产评估基本一致。土地评估师考试已经暂停几年了，据说要和房地产评估考试合并，可能还要在规范等方面进行磨合。

二、评估对象的确定和“双评估”原则

该报告中把评估对象界定单独作为一个部分，这里面很重要一个方面是原土地使用条件和现土地使用条件的对比，是本评估报告的核心，因为评估原则就是按照“双评估”原则确定地价差额，确认补地价金额。

“双评估”原则是补地价的根本原则。具体到我说的案例就是：增加地下经营性面积前价格和增加地下经营性面积后的价格相减，得出该补的价格。这个逻辑比较难以理解，按照常理不是只要评估增加部分的价格就可以了吗？仔细分析是非常有道理的，因为房地产存在外部因素，增加的地下经营性面积价格和整个房地产密不可分。